2017-05-20 10:10:51 来源:中国经营报

上海房贷4月份少增92亿 利率恐再上调

继今年一季度个人住房贷款同比少增241.3亿元之后,上海4月房贷增速持续回落。5月16日,央行上海总部发布《2017年4月上海市货币信贷运行平稳》文件,显示2017年4月份个人住房贷款增速回落,同比少增92亿元。

业内人士表示,上海地区个人住房贷款的放缓与国内的房地产调控有直接的影响。其中,银行房贷利率是调控的主要手段之一,随着5月份北京房贷利率的普遍提高,上海地区各银行的利率政策受到关注。

“首套目前上海最低的优惠是9折,房贷利率4.9%打9折后是4.41%,这是最低的。具体还要看客户的征信、还款能力等方面综合考量。”某股份制银行支行客户经理告诉《中国经营报》记者。

“随着央行货币政策的变化,SLF、MLF等货币工具的利率在上升,传导到银行的资金成本也会上升,这主要是央行窗口指导的作用;随着房地产市场方面宏观调控的增大,风险会进一步加大,银行会通过利率的调整来进行风险控制。”中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼认为,利率有可能会有变化,除了管理层的调控,还有银行自身的主动调整。

9折优惠仍在

进入5月份,一线城市的房贷收紧。北京市多家银行的房贷利率从5月1日开始全线上调到执行基准利率,二套房在基准利率基础上上浮20%。同时,深圳地区大部分银行首套房利率也进入9.5折时代。作为同为一线阵营的上海市,房贷利率是否也要跟进步伐,目前受到关注。

记者从上海地区各银行信贷部门了解到,目前除了交通银行(5.920, 0.00, 0.00%)首套房贷利率有9.3折的最低优惠外,中国银行(3.610, 0.00, 0.00%)、工商银行(4.980, -0.02, -0.40%)、建设银行(6.050, -0.02, -0.33%)和农业银行(3.430, 0.01, 0.29%)的首套房贷利率是在基准利率上有最低9折的优惠;其他股份制银行首套房贷利率则有9折和9.5折的不等优惠;另外,上海银行(22.960, -0.08, -0.35%)、上海农商行和北京银行(8.650, -0.03, -0.35%)上海分行等中小银行仍保持9折优惠,其中上海银行个别分行执行9.2折优惠。此外二套房目前普遍执行最低1.1倍基准利率。

记者了解到,上述首套优惠具体还要看个人征信等资质情况做调整,一些银行的折扣要看个人信贷的资质情况,比如结合银行流水、单位资质、房源活贷款额度等情况进行综合评判。

“我们这里住房贷款的基本条件就是事业单位或者世界五百强的正式员工。”某股份制银行某支行信贷工作人员告诉记者:“我们这边在贷款这块审批比较紧,贷款都比较难批下来。”

随着购房成本的增加,部分银行的放贷时间、审核过程以及风险控制开始趋严。上述股份制银行支行的一位信贷员告诉记者:“住房贷款目前不太接了,就算接受了贷款申请,什么时候可以放款,目前不敢保证,而且如果您买的这个楼盘不是银行的合作商,放贷还要往后排。”

上述某股份制银行支行信贷员表示:“如果是二手房放款时间大概是两三个月,如果是期房放款会快一些,大概是2个月。”

上调风险加大

随着北京、深圳一线城市房贷利率的上调,上海市银行房贷利率是否会再次跟进呢?

“随着央行货币政策的变化,SLF、MLF等货币工具的利率在上升,传导到银行的资金成本也会上升,这主要是央行窗口指导的作用;随着房地产市场方面宏观调控的增大,风险会进一步加大,银行会通过利率的调整来进行风险控制。”董希淼认为。

另外,中原地产首席分析师卢文曦认为上海房贷利率的上调会取决于两个方面:“一个方面是市场方面,如果资金比较充裕又没有外力影响,暂时还没有会上升的变化;第二个如果有银监会这方面的窗口指导,那么利率会上升。”

而利率上调的可能性,除了国内的房地产宏观调控,更为让人担忧的是来自美联储加息的外围压力。甚至,有分析人士认为到2019年底,伴随美联储加息的推进,国内基准利率将达到3.5%~4.25%区间带,所以对应房贷利率可能上调至7%以上。

卢文曦认为美元加息针对房贷利率的影响没有那么显性,“如果美国连续加两次息,我们的加息压力会很大,那就看我们手上的货币政策是否灵活,这时候可能会有一些应对措施,会有变相加息的动作,否则资金会外流。就目前的环境来看,中国是需要经济发展的,如果升息,那么肯定对国内的经济发展有影响。”

记者从上海地区部分银行个人信贷部门了解到,目前各大行没有收到有关房贷利率上调或者取消折扣的通知,有的银行信贷部门工作人员表示“暂时不可能上调”。

卢文曦认为由于大型银行和中小银行的信贷资金额度的不同,小银行会根据实际情况,做房贷结构上的调整。“如果资金层面比较紧张,那么小银行可能会追求更高的收益,放弃息差低的住房个人贷款,转而向企业贷款方面倾斜。”

房地产调控的直接影响就是楼市交易量减少,随着利率上行,一二线城市楼市进入盘整期,银行房贷规模也相应收缩。

5月16日,央行上海总部发布《2017年4月上海市货币信贷运行平稳》文件,显示2017年4月,上海市货币信贷运行平稳,各项贷款增速持续回升。

其中个人住房贷款增速回落。个人住房贷款当月新增186.2亿元,同比少增92.0亿元,其中二手房贷款当月增加118.3亿元,同比少增41.7亿元。

公开数据显示,上海个人住房贷款一季度新增676亿元,同比少增241.3亿元。其中3月份新增个人住房贷款218.5亿元,同比少增142.9亿元。

对此,董希淼告诉记者,今年个人住房贷款增速同比下降主要有三个方面的原因。“第一是因为去年的基数很高,去年的个人住房贷款增长非常快,占新增贷款的46%;第二,确实受到房地产调控的影响,购房者的资格提高、利率上升都会影响综合信贷;第三,商业银行自身的信贷业务也在调整,相比去年今年整个经济有企稳的迹象,所以银行针对企业的贷款就会多一些。”

同时卢文曦认为:“从数据上看信贷的指标回升,只是房贷增速的结构上出现倾斜,说明经济上还是平稳的,整体的资金还是可以的,只是做结构上的调整。我们一直说‘脱虚向实’,资金现在可能开始向实体倾斜。”

卢文曦也认为数据下降与调控密不可分,“另外,加上调控的因素,大家消费的意愿不强,交易量下来了,贷款的增速肯定会下降的。上海地区二手房的交易量在一二月份的时候1万套都不到,3月份的时候是1.9万套,4月份1.5万套,再加上新房交易量很低,只相当于是2011年、2012年的水平。”

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